Location Meublé Non Professionnel Censi Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les investisseurs qui louent des logements meublés, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018. La loi de finances pour 2018 a également intégré la possibilité de réaliser certains travaux dans des résidences de tourisme classées déjà existantes.

Les conditions à respecter

Afin de pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal Censi-Bouvard, il est nécessaire de remplir certaines conditions :

• acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ou effectuer des travaux de rénovation dans des résidences de tourisme classées construites depuis plus de 15 ans
• louer le bien dans les douze mois qui suivent sa livraison, en meublé et par le biais d'un bail commercial à l'exploitant de la résidence, pour une durée minimale de neuf ans. La durée de location est d'au moins 5 ans dans le cas de travaux entrepris sur des résidences de tourisme déjà construites
• l'activité de LMNP Censi-Bouvard ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les loyers perçus doivent être inférieurs à 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50 % du total des revenus du foyer fiscal
• les recettes doivent être imposées dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas en tant que revenus fonciers

Les points particuliers

Il n'y a pas de zonage, de plafond de ressources du locataire ou de loyer avec la loi Censi-Bouvard. C'est le type de résidence qui détermine l'avantage fiscal.

Ce régime ne nécessite pas d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Le montant maximal pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000 € HT. Il est cependant possible de cumuler les investissements au cours de la même année afin d'atteindre cette limite.

Les logements concernés

La loi Censi-Bouvard concerne seulement les résidences meublées suivantes :

• les résidences avec services pour étudiants
• les résidences avec services agréées, pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
• les résidences d'accueil et de soins agréées

Les biens doivent être loués en meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence, pour une durée d'au moins 9 ans.

Les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles depuis le 31 décembre 2016. En contrepartie, la loi de finances 2017 a créé un nouveau dispositif de réduction d’impôts, qui concerne des travaux de réhabilitation de grande ampleur. Ceux-ci doivent être réalisés dans des logements de plus de 15 ans, situés dans des résidences de tourisme classées. Ils doivent par ailleurs porter sur l’ensemble de la copropriété et être votés en assemblée générale des copropriétaires, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Ces travaux, à forte composante environnementale, sont énumérés par la loi et doivent permettre la remise aux normes des résidences de tourismes existantes. En effet, 75% d'entre elles datent des années 1970 et sont parfois vétustes, ce qui ne contribue pas à l'attractivité de certaines zones touristiques françaises.

Le calcul de l'avantage fiscal

Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire l'IR du contribuable à hauteur de 11%, dans la limite du prix de revient des logements (300 000 € HT). La réduction s'effectue de façon linéaire sur 9 ans.

Concernant les travaux portant sur les résidences de tourisme classées, la réduction d’impôts s'élève à 20% du montant des dépenses éligibles, avec un plafond de 22 000 € par logement sur la période 2017-2019. Cela correspond donc à un avantage fiscal maximal de 4 400 € sur trois ans.

Les conditions du report de la réduction d'impôts

Si la réduction d'impôts dépasse le montant des impôts à payer, celle-ci est reportable pendant 6 ans sous réserve que le bien soit encore loué au cours de l'année d'utilisation du report de la réserve.

La récupération de la TVA

Afin de pouvoir récupérer la TVA sur le montant de l'investissement, il est nécessaire que :

• au moins 3 services para-hôteliers soit proposés par l'exploitant
• les loyers perçus soient soumis à la TVA au taux en vigueur
• l'investisseur choisisse le statut LMNP

Le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien ayant déjà bénéficié de la réduction d'impôt Bouvard. Seule la fraction supérieure à 300 000 € HT peut être amortie. De son côté, le mobilier s'amortit également et ne bénéficie donc pas de la réduction d'impôts Censi-Bouvard.