Depuis 2015, la loi Pinel Outre-Mer fait suite au dispositif Duflot. Elle s'adresse aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en obtenant un avantage fiscal plus important qu'en métropole, dans le but de se créer un patrimoine.
Ce dispositif permet de répondre à deux problématiques principales.
La réduction d’impôts se caractérise par un gain fiscal important, atteignant au maximum 32% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000 €. Cette économie peut donc représenter jusqu’à 96 000 € sur le prix d’achat. En contrepartie, l'investisseur prend l'engagement de conserver et de louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un locataire qui en fera sa résidence principale. La loi Pinel Outre-Mer est donc particulièrement avantageuse pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à l'étranger.
La réduction d'impôts ne concerne que les investissements immobiliers locatifs effectués dans des zones géographiques ciblées, où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, sous réserve que les biens soient proposés avec des loyers intermédiaires. Les immeubles neufs doivent respecter les dernières normes de construction : RT 2012 et label BBC (bâtiment basse consommation). Il est recommandé d'investir dans des secteurs où la demande locative est forte, afin de sécuriser le rendement de l'opération.
Comme pour tout dispositif d'incitation fiscale, le contribuable est tenu au respect de plusieurs engagements.
L'investisseur doit conserver et louer le logement, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut pas faire partie du même foyer fiscal. Cet engagement doit obligatoirement être matérialisé dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble, ou suite à l'acquisition du bien si celle-ci est postérieure. En cas de non respect de ces mesures, le contribuable s'expose à la perte du bénéfice de la réduction d'impôts accordée.
Le montant du loyer mensuel par m² hors charges ne peut pas dépasser, pendant toute la durée de la location, un plafond fixé par décret en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. Ces plafonds sont revalorisés tous les ans au 1er janvier, selon la variation de l'IRL (indice de référence des loyers), publié par l’INSEE.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds mensuels par zone sont fixés aux valeurs suivantes :
Point important à retenir : ces plafonds peuvent faire l'objet d'une diminution par décision préfectorale. Il est donc essentiel de connaître le montant exact applicable dans la commune concernée, afin de pouvoir calculer précisément la rentabilité de l’investissement envisagé.
Les ressources des locataires à prendre en compte sont celles figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-2 avant la signature du bail, dans la rubrique "revenu fiscal de référence". Le plafond à appliquer est différent en fonction de la composition du foyer et du nombre de personnes titulaires du bail. Fixé par décret, il est révisé tous les ans selon la variation du salaire minimum de croissance.
Pour les baux conclus en 2017, par exemple, le plafond annuel de ressources pour une personne seule est de 27 499 € dans les départements d’outre-mer (DOM), à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy, alors qu'il est de 30 405 € pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les Îles Wallis et Futuna. Ces sommes passent respectivement à 53 315 € et 58 947 € pour un couple avec 2 personnes à charge.
Si l'un de ces engagements n'est pas respecté par le propriétaire, les déductions d'impôts font l'objet d'une reprise, sauf dans les cas suivants :
Le dispositif Pinel Outre-Mer n'est applicable qu'aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, initialement jusqu'au 31 décembre 2016. Il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2017.
L'avantage fiscal varie en fonction de la durée d’engagement de location et de détention souhaitée par l'investisseur. Il est accordé au titre de l’année d’achèvement du bien ou de son acquisition (si elle est postérieure). En pratique, le montant de la réduction d'impôts est de :
Le contribuable décide donc d'une durée de location initiale de 6 ou 9 ans, qu'il peut prolonger une ou deux fois par périodes de 3 ans. Ce mécanisme présente l'avantage d'être souple et modulable.
Un double plafonnement est appliqué et calculé sur le prix de revient total de l’investissement (prix d'acquisition + frais) :
La déduction d'impôts au titre de la loi Pinel Outre-Mer entre dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales. Son montant s’établit à 18 000 € par an pour les investissements en outre-mer, contre 10 000 € pour ceux réalisés en métropole.
Afin de profiter des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel Outre-Mer, le contribuable peut porter son choix d'investissement sur différents types de logements :
Précision à prendre en compte : un logement est considéré comme neuf s'il se situe dans un immeuble d’habitation dont la construction est achevée, et qui n’a jamais été habité avant son acquisition.
Par ailleurs, la loi précise que les biens destinés à bénéficier de la réduction d'impôts Pinel Outre-Mer doivent représenter tout au plus 80% de la totalité de l'immeuble en copropriété, celui-ci devant comporter au minimum 5 logements. Le respect de cette clause s’apprécie le jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement vendu.
Pour un même logement, il n'est pas possible de cumuler les avantages fiscaux du dispositif Pinel Outre-Mer avec :
Cependant, le contribuable peut bénéficier de l'un de ces avantages pour un logement, et de ceux de la loi Pinel Outre-Mer pour un autre.
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