Location Meublée Professionnelle

Le dispositif LMP concerne les contribuables ayant le titre de propriétaires bailleurs de biens loués meublés, dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an et qui excèdent les autres revenus du foyer fiscal.

La définition du statut LMP

Ce système présente de nombreuses similitudes avec le statut LMNP, mais également quelques différences notables.

Le principe du dispositif

Un investissement en LMP s'entend comme la location en meublé, à titre habituel, de maison, d'appartement, de chambre, ou de tout autre bien affecté à l'habitation, à une personne physique ou morale.

Contrairement au statut LMNP (location meublée non professionnelle), avec lequel les recettes ne peuvent être déduites que sur des revenus de même nature, le dispositif LMP permet d'imputer les déficits générés par cette activité sur les revenus globaux du foyer.

Les contribuables concernés

Le statut de loueur professionnel est accordé aux investisseurs inscrits comme tels au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), et qui réalisent plus de 23 000 € de revenus par an. Ces revenus doivent par ailleurs excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal, soumis à l'IR dans les catégories suivantes : traitements et salaires, BIC, BNC, bénéfices agricoles, revenus des gérants et associés.

Cette dernière condition a vu le jour suite à la réforme du plafonnement des niches fiscales par la loi de finance 2009. Ainsi, et pour les contribuables ayant obtenu le statut LMP avant le 1er janvier 2009, les recettes sont comptabilisées pour un montant quintuple à leur valeur, diminué de 2/5 de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années à compter du début de celle-ci.

Les conditions à respecter

Le statut de loueur en meublé professionnel nécessite de remplir plusieurs obligations, comme pour toute entreprise commerciale :

• tenue d'une comptabilité détaillée
• respect des obligations déclaratives et comptables
• paiement des cotisations sociales liées à ce type d'activité

Le calcul de l'avantage fiscal

Le dispositif LMP est très attractif fiscalement, dans la mesure où il permet d'imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global. Cela est uniquement possible, cependant, en optant pour le régime réel ou réel simplifié.



Le principe de déductibilité des charges

Les charges déductibles pouvant créer un déficit incluent :

• les charges locatives qui incombent à tout propriétaire (charges de propriété ou de copropriété), ainsi que les charges financières liées à l’opération (intérêts d’emprunt et primes d’assurance, frais éventuels d’étude et de recherche…)
• les charges découlant du statut de LMP : cotisations vieillesse, allocations familiales...
• les dépenses d’entretien et de réparation, dans le cas où celles-ci permettent au locataire un usage normal du bien, mais sans en modifier l'agencement, la consistance ou l’équipement initial

Précision importante concernant ce dernier point : si ces dépenses incombent à l'occupant mais qu'elles sont prises en charge par le propriétaire, elles ne sont imputables que sur les revenus fonciers. Par exception, elles peuvent cependant être imputées sur le revenu global si les travaux sont indispensables du fait de la vétusté du bien, s'ils sont engagés avant l'entrée dans les lieux du locataire, ou encore si ces travaux sont prévus dans le contrat de bail.

L'option pour le réel simplifié

Afin de simplifier ses déclarations fiscales, le loueur en meublé professionnel a tout intérêt à opter pour le régime du réel simplifié. Celui-ci permet en effet de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés.

Les règles de calcul de l'amortissement

Les immeubles concernés par la location meublée professionnelle peuvent être amortis de façon linéaire, sur une durée normale d’utilisation d'environ 35 à 40 ans. Le mobilier, quant à lui, est généralement amorti sur 7 ans.

Toutefois, l’amortissement ne peut pas créer lui-même directement de déficit déductible sur le revenu global. Il ne peut en effet être pris en compte que s'il annule les revenus imposables après prise en compte des autres charges déductibles. S’ils ne sont pas utilisés intégralement l’année de leur constatation, les amortissements peuvent être reportés sans limite de durée, mais avec les mêmes restrictions, sur des revenus de même nature.

L'amortissement présente donc de nombreux avantages, en particulier lorsque les charges ne compensent pas totalement les loyers. Il peut alors être pris en compte pour obtenir un résultat fiscal nul, permettant d'effacer son imposition sur les revenus tirés de cette activité. Le contribuable obtient alors des revenus non fiscalisés sur une très longue durée.

L'imposition du loueur en meublé professionnel

Le statut LMP offre la possibilité, sous certaines conditions, d'être exonéré d'imposition sur les plus-values et d'ISF.

Les plus-values

Une exonération totale des plus-values est accordée pour les cessions réalisées par le loueur professionnel qui ne réalise pas plus de 90 000 € de recettes, et qui est en activité depuis au moins cinq ans. Jusqu'à 126 000 € de recettes, cette exonération est partielle. Une EURL ou une SARL de famille, à condition d'avoir opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes, est également éligible à ces exonérations.

Il est à noter que le délai de cinq ans peut être considéré comme étant celui de l'activité de loueur, et non celui de détention du bien.

L'ISF

Le loueur en meublé professionnel est exonéré d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) s'il remplit cumulativement ces trois conditions :

• être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel
• générer des recettes annuelles, avec son activité de location meublée, supérieures à 23 000 €
• les revenus nets, tirés de la location meublée, sont supérieurs à 50% des autres revenus professionnels : traitements et salaires, BIC, BNC, BA, revenus de gérants et associés

Les impôts locaux

L'activité de LMP donne lieu à l'assujettissement à la taxe foncière sur les biens possédés, sauf les deux premières années dans le cas d'un investissement dans le neuf. En outre, étant inscrit au RCS, le loueur en meublé professionnel doit s'acquitter de la CFE (cotisation foncière des entreprises), qui remplace la taxe professionnelle depuis 2010.

Le report de déficit

Dans le cas où les déficits de l’opération n'auraient pas pu être imputés les années précédant la location du bien, ceux-ci pourront être reportés par tiers sur les 3 premières années de location effective. Cette mesure ne s'applique qu'à la condition d'obtenir le statut LMP dès la mise en location de l'immeuble.