Pinel

Depuis 2015, la loi Pinel a succédé au dispositif Duflot. Elle s'adresse aux contribuables qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en obtenant un avantage fiscal important, dans le but de se créer un patrimoine.

Les objectifs de la loi Pinel

Ce dispositif permet de répondre à deux problématiques principales.

Donner de la souplesse pour investir et défiscaliser en toute simplicité

La réduction d’impôts se caractérise par un gain fiscal atteignant au maximum 21% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 €. Cette économie peut donc représenter jusqu’à 63 000 € sur le prix d’achat. En contrepartie, l'investisseur prend l'engagement de conserver et de louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un locataire qui en fera sa résidence principale. La loi Pinel peut donc être considérée comme un cadre avantageux et sécurisant pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité.

Lutter contre le manque de logements et la flambée du montant des loyers

La réduction d'impôts ne concerne que les investissements immobiliers locatifs effectués dans des zones géographiques ciblées, sous réserve que les biens soient proposés avec des loyers intermédiaires. Les immeubles neufs doivent respecter les dernières normes de construction : RT 2012 et label BBC (bâtiment basse consommation). Il est recommandé d'investir dans des secteurs où la demande locative est forte, afin de sécuriser le rendement de l'opération.

Les conditions à respecter

Comme pour tout dispositif d'incitation fiscale, le contribuable est tenu au respect de plusieurs engagements.

L'engagement de location

L'investisseur doit conserver et louer le logement, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire. Ce dernier ne peut pas faire partie du même foyer fiscal. Cet engagement doit obligatoirement être matérialisé dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble, ou suite à l'acquisition du bien si celle-ci est postérieure. En cas de non-respect de ces mesures, le contribuable s'expose à la perte du bénéfice de la réduction d'impôts accordée.

Le plafonnement des loyers

Le montant du loyer mensuel par m² hors charges ne peut pas dépasser, pendant toute la durée de la location, un plafond fixé par décret en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement. Ces plafonds sont valorisés tous les ans au 1er janvier, selon la variation de l'IRL (indice de référence des loyers) publié par l’INSEE.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, les plafonds mensuels sont les suivants :

• zone A Bis : 16,83 €/m²
• zone A : 12,50 €/m²
• zone B1 : 10,07 €/m²
• zone B2 : 8,75 €/m²

Point important à retenir : ces plafonds, localement, peuvent faire l'objet d'une diminution par décision préfectorale. Il est donc essentiel de connaître le montant exact applicable dans la commune concernée, afin de pouvoir calculer précisément la rentabilité de l’investissement envisagé.

Le plafonnement des ressources des locataires

Les ressources des locataires à prendre en compte sont celles figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-2 avant la signature du bail, dans la rubrique "revenu fiscal de référence". Le plafond à appliquer est différent en fonction de la composition du foyer et du nombre de personnes titulaires du bail. Fixé par décret, il est révisé tous les ans selon la variation du salaire minimum de croissance.

À titre d'exemple, et pour les baux conclus en 2017, le plafond annuel de ressources pour une personne seule est de 37 126 € en Zone A Bis et A, 30 260 € en Zone B1 et 27 234 € en zone B2. Pour un couple avec 2 enfants à charge, ces montants passent à 86 843 € en Zone A Bis, 79 893 € en Zone A, 58 666 € en Zone B1 et 52 800 € en Zone B2.

Si l'un de ces engagements n'est pas respecté par le propriétaire, les déductions d'impôts font l'objet d'une reprise, sauf dans les cas suivants :

• invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
• licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
• décès du contribuable ou de son époux

Le calcul de la réduction d'impôts

Le dispositif Pinel n'est applicable qu'aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, initialement jusqu'au 31 décembre 2016. Il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2021.

L'avantage fiscal varie en fonction de la durée d’engagement de location et de détention souhaitée par l'investisseur. Il est accordé au titre de l’année d’achèvement du bien ou de son acquisition (si elle est postérieure). En pratique, le montant de la réduction d'impôts est de :

• 12% pour un engagement de 6 ans
• 18% pour un engagement de 9 ans
• 21% pour un engagement de 12 ans

Cette réduction se décompose de la façon suivante : 2% sur les neuf premières années, puis 1% sur les trois dernières.

L'engagement de location

Le contribuable décide donc d'une durée de location initiale de 6 ou 9 ans, qu'il peut prolonger une ou deux fois, pour une période de 3 ans. Ce mécanisme présente donc l'avantage d'être souple et modulable.

Le plafonnement de la réduction d’impôts

Un double plafonnement est appliqué et calculé sur le prix de revient total de l’investissement (prix d'acquisition + frais) :

• prix de revient maximum de 300 000 €
• prix de revient plafonné par m² : 5 500 €/m²

Le plafonnement des niches fiscales

La déduction d'impôts au titre de la loi Pinel entre dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales. Depuis 2013, celui-ci s’établit à 10 000 € par an.

Les logements concernés

Afin de profiter des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, le contribuable peut porter son choix d'investissement sur différents types de logements :

• bien neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2018
• bien construit par le contribuable, dont le dépôt de demande de permis de construire est effectué entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2018
• bien acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, qui a fait l'objet de travaux permettant la livraison d'un immeuble neuf
• bien acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence, et ayant subi des travaux de rénovation lui permettant d’atteindre des performances techniques similaires à celles d’un logement neuf
• bien affecté à un usage différent de celui de l'habitation, qui a fait l'objet de travaux pour le transformer en logement

Précision à prendre en compte : un logement est considéré comme neuf s'il se situe dans un immeuble d’habitation dont la construction est achevée, et qui n’a jamais été habité avant son acquisition.

Par ailleurs, la loi précise que les biens destinés à bénéficier de la réduction d'impôts Pinel doivent représenter tout au plus 80% de la totalité de l'immeuble en copropriété, celui-ci devant comporter au minimum 5 logements. Le respect de cette clause s’apprécie au jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement vendu.

Le cumul des déductions

Pour un même logement, il n'est pas possible de cumuler les avantages fiscaux du dispositif Pinel avec :

• la réduction d’impôts lors d'un investissement en outre-mer
• la réduction d’impôts lors d'un investissement en loi Malraux
• la déduction concernant les investissements conventionnés

Cependant, le contribuable peut bénéficier de l'un de ces avantages pour un logement, et de ceux de la loi Pinel pour un autre.