Malraux

La loi Malraux s'adresse aux contribuables imposés à la tranche maximale de revenus, et qui souhaitent bénéficier d'une réduction d'impôts liée à des travaux sur un immeuble situé dans un secteur protégé. Le gain fiscal élevé participe alors au financement d’un patrimoine immobilier d'exception.

Les objectifs de la loi Malraux

Ce dispositif permet de répondre à un objectif de sauvegarde du patrimoine en milieu urbain. À l'origine, la loi Malraux a institué en 1964 la notion de secteur sauvegardé, afin de préserver les centres-villes anciens et remarquables, dont les caractéristiques historiques et esthétiques justifient leur conservation et leur rénovation. Une incitation fiscale a donc été mise en place pour éviter la destruction de ces quartiers, dont la vétusté aurait pu justifier la démolition.

La loi Malraux 2017 définit deux types de secteurs :

• les immeubles situés dans un SPR (site patrimonial remarquable) avec un PSMV approuvé (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés), et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain). Ces zones correspondent aux anciens secteurs sauvegardés
• les immeubles situés dans un SPR avec un PVAP approuvé (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine), ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. Ces secteurs sont les anciennes ZPPAUP et AVAP

Les conditions à respecter

Comme pour tout dispositif d'incitation fiscale, le contribuable est tenu au respect de plusieurs conditions.

La nature des logements concernés

Tous les biens destinés à l'habitation, après la réalisation de travaux, sont dorénavant concernés par la loi Malraux, afin de ne plus tenir compte de la situation initiale du local.

La suppression de la condition liée à l’affectation d’origine du local, par rapport à sa destination une fois les travaux effectués, était en effet préjudiciable à la restauration de certains immeubles composés de bureaux, locaux commerciaux…

L'initiative de l'opération

Les règles du dispositif Malraux 2017 permettent désormais au vendeur de se charger des travaux de rénovation, qui devaient être jusqu'à présent décidés de manière formelle par les copropriétaires de l'immeuble. Les travaux peuvent donc être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (article L. 262-1 du Code de la Construction et de l'Habitation). Il suffit alors d'en justifier leur règlement directement aux entreprises concernées, et non plus à l'AFUL (association foncière urbaine libre).

Le montant des dépenses permettant de bénéficier de la réduction d'impôts est donc celui qui correspond au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur, et réellement payés par l'acquéreur aux entreprises effectuant la rénovation.

Les règles de la vente d'immeuble à rénover (VIR)

Le recours à la vente en l'état futur de rénovation apporte une grande simplicité pour l'investisseur souhaitant profiter de la loi Malraux. Ce contrat nécessite malgré tout de respecter certaines obligations :

• pour le vendeur :
  • réaliser les travaux conformément à la consistance et aux caractéristiques prévues dans le contrat
  • remettre une garantie extrinsèque d'achèvement provenant d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou d'un courtier spécialisé
  • se soumettre à la responsabilité décennale et biennale pour les travaux de rénovation, dès lors que ceux-ci sont qualifiés d'ouvrages
  • souscrire toutes les assurances professionnelles obligatoires
  • assumer la garantie des vices et des défauts apparents, relatifs aux travaux de rénovation
  • délivrer le bien une fois celui-ci rénové

• pour l'acquéreur :
  • régler le prix de vente selon l'état d'avancement des travaux
  • prendre livraison du bien rénové une fois les travaux achevés et réceptionnés

L'engagement de location

Une fois l'immeuble rénové, les logements qui le composent doivent être loués nus pendant une période d'au moins 9 ans, à des locataires qui en feront leur résidence principale. Depuis 1994, le propriétaire n'a plus l'obligation de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

La première location doit prendre effet dans un délai maximum de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux.

Le calcul de l'avantage fiscal

L’avantage fiscal de la loi Malraux se présente sous la forme d'une réduction d’impôts, qui diminue directement l’impôt sur le revenu à payer. La loi de finances rectificative pour 2016 rend ce dispositif plus souple, plus attractif et encore plus avantageux pour le contribuable.

La réduction d'impôts accordée

La loi Malraux 2017 permet de bénéficier d'une réduction d'impôts de 22% ou de 30% des travaux de restauration engagés, avec un plafond de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Le taux de la réduction d'impôts dépend de la localisation de l'immeuble :

• 30% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un PSVM approuvé, dans un QAD et dans un quartier conventionné NPNRU
• 22% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un PVAP approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique

Les charges déductibles

L'investisseur peut déduire les dépenses suivantes, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans :

• les frais de gérance, de rémunération du concierge, les primes d'assurance, ainsi que toutes les dépenses de travaux, d'amélioration ou d'entretien ayant un lien direct avec l'immeuble concerné
• les dépenses découlant de la restauration immobilière, par exemple les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire
• les travaux de reconstruction de toitures et de murs extérieurs existants, rendus nécessaires par les démolitions imposées
• les travaux de transformation en logement d'un immeuble, quel que soit son usage, afin de le rendre habitable

Le traitement des revenus fonciers

Les recettes tirées de la location d’un investissement en loi Malraux sont soumises à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Il est possible d'opter pour le régime du micro-foncier, à condition qu'il n'y ait pas de demande de déduction, dans des conditions dérogatoires, de charges ou de déficits fonciers.

Les points importants à retenir

La loi Malraux conditionne la réduction d'impôts à l'engagement de restaurer l'ensemble d'un immeuble et de louer les logements nus en tant que résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans. Si la période de location de 9 ans n'est pas respectée, les avantages fiscaux accordés depuis le début de la location sont réintégrés dans l'imposition de l'année en cours.

La déduction des dépenses est limitée à 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives. Lorsque la réduction d'impôts imputable au titre d'une année d'imposition est supérieure à l'impôt dû par l'investisseur, le solde peut être reporté sur l'IR au titre des 3 années suivantes.

Les travaux de rénovation doivent nécessairement faire l'objet d'une ASP (autorisation spéciale délivrée par le Préfet), avant le démarrage du chantier. Ces travaux sont obligatoirement suivis par les ABF (architectes des bâtiments de France.

En cas de revente, même après neuf ans, la plus-value imposable ne prend pas en compte le montant des travaux. Afin d'éviter une taxation lourde, il est recommandé de conserver le bien le plus longtemps possible afin de réduire la plus-value imposable à partir de la sixième année.